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销售“遇挫”倒逼房地产理性回归
来源: | 编辑:[本站]2019/2/20 15:37:01    

根据克而瑞数据,2019年1月,中国百强房地产企业操盘面积为4393.8万平米,同比下降16.3%。百强房企的单月权益销售金额为5088.5亿元,同比下降8.6%,35家房企的权益销售金额同比下滑,其中,13家降幅超过30%;中国恒大、万科A和碧桂园单月权益销售同比下降28.4%。销售指标的回落意味着行业趋向理性发展。

此外,2018年1月销售指标基数偏大,使得2019年1月的指标降幅明显。2017年1月,百强房企的销售面积合计为3648.1万平米,销售金额合计为4311.8亿元,两项指标均逊色于2019年1月;仅就上述3家房企而言,2019年1月的销售面积与2017年1月相比下降约8%,权益销售金额上升约3.7%。

另一方面,国家统计局数据显示,全国商品房销售面积累计增长率自2017年10月起跌破两位数,2018年单月最高增长率为7月份的4.2%,尔后一路下滑,同年12月仅为1.3%;2018年,商品房销售额累计增长率与2017年水平相当,单价提升弥补了面积下降对销售额的冲击。

房地产板块2018年整体业绩稳健,从目前发布业绩预告的70家房企来看,40家预增或扭亏,增幅超过30%的有22家。

2018年,房屋新开工面积维持较高增长,施工增速持续回升,据机构测算,2018年年末,全国商品住宅显性库存处于低位,短期可售资源不足,随着2019年一季度房企供货转入淡季,预计销售总量增速将继续下探,对房企的回款质量和融资能力带来一定的考验。

高基数下销售增速回落

克而瑞研究中心发布的报告显示,2019年1月,百强房企全口径销售额达到6610.7亿元,同比下降2.6%,相比于2018年1月份58.4%的同比增速大幅下滑,其中权益销售额为5088.5亿元,同比下降8.6%,2018年1月增速则为53.9%。

由于2018年的高基数效应,大型房企销售增速下降明显。以万科A为例,2017年1月、2018年1月和2019年1月,该公司的合同销售面积依次为352.9万平米、444.4万平米和317.7万平米,合同销售金额依次为481.2亿元、679.8亿元和488.8亿元。

与此同时,2019年1月,单月销售额同比取得正增长的房企共有19家,中粮集团和华发股份的单月销售额同比增速超过70%,中国奥园、祥生地产、华润置地、阳光城、中南建设和蓝光发展等公司超过30%。

国家统计局数据显示,截至2018年12月,商品房待售面积5.2亿平米,比上月末减少214万平米,库存延续下降态势,较上年同期同比减少11.0%,降幅持续收窄。其中,住宅待售面积同比减少393万平米,办公楼待售面积增加93万平米,商业营业用房待售面积减少166万平米。

据光大证券测算,2018年末,全国商品住宅显性库存(包括竣工未售和在建未售库存)约8.9亿平米,较2017年末减少4.0亿平米。按照12个月滑动平均销售面积计算,去化周期仅为7.2个月。对比上一轮小周期低点,2014年末全国商品住宅显性库存约26.6亿平米,平均去化周期约30.3个月。截至2018年年末,全国商品住宅在建未售库存约6.4亿平米,显性库存占比72%,平均去化周期约5.2个月;竣工未售库存约2.5亿平米,显性库存占比28%,平均去化周期约2个月。截至2018年年末,全国商品住宅在建面积(施工面积-竣工面积)约50.4亿平米,其中在建未售面积占比13%,在建已售面积占比87%,显性库存处于低位,一定程度上导致了2019年年初销售面积缩减的出现。

从2018年全年情况来看,Wind数据显示,全国商品房销售面积、销售金额、销售均价分别为17.2亿平米、15万亿元和8737元/平米,同比增速分别为1.3%、12.2%和10.7%,对比2017年三项增速分别为7.7%、13.7%和5.6%,销售金额和销售均价再创新高。2018年12月,全国商品房销售面积为2.3亿平米,增速由负转正,销售金额为2.1万亿元,同比增长12.3%,增速较11月提升3.5个百分点。克而瑞数据则显示,前40名房企12月销售面积单月同比增速较11月提升20个百分点至34%,销售金额单月同比增速较11月提升1个百分点至24%。光大证券认为,尽管2018年12月成交下行趋势有所缓和,但推动因素的季节性特征相对明显,或受房企年末冲量、部分城市政策微调影响,成交回升仅为短期现象。随着2019年一季度房企供货转入淡季,预计销售总量增速将继续下探。


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